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特朗普税改竟然将打压此前投票选举希拉里的地

作者:admin 时间:2017-11-07 来源:网络收集

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  凤凰iMarkets编译自ZeroHedge网站,美国共和党提交税收法案有几个明显令人意外的地方涉及到了房地产。如果共和党税收法案获得通过,那么这些条款不仅仅会对房屋业主的税单,而且还会对未来房地产的价值产生显著的负面影响。正如巴克莱如下分析表明的一样,税收法案中这些条款可能还有另外一层目的:打击那些总体而言选举希拉里克林顿县份的房产价值。

  回到上周五讨论过的话题。税改中最大的意外在于,新房购买时抵押贷款利息抵税本金的限额从目前的100万美元下降到了50万美元。现有的住房抵押贷款将溯及既往,也就是说现有贷款的借款人抵押贷款利息抵税的限额仍然是100万美元。

  此外,当地和联邦政府的房地产税中只有前1万可以从收入中扣减。最后,如果一对夫妇在卖房时想获得其卖房资本收益前50万美元的免税资格,那么这对夫妇在过去8年中需要在这套房子中住了5年,而目前的规定是5年中只需要住了2年即可。另外,对那些年收入超过50万美元的家庭来说,这种资本收益免税的规定将会逐渐淘汰。

  正如可以意料到的,上述条款在房地产经纪和房地产开发行业引起了骚动。

  巴克莱的Dennis Lee也指出了这一点。美国房地产经纪人协会发布了一份申明,称“税收法案意味着中产阶级房屋业主缴纳税的增加。”

  美国房地产经纪人协会会长表示,“美国130万名房地产经纪人不会去支持一个剥夺中产家庭房屋持有权的税收法案”。

  美国住宅建筑商协会主席也表示,“共和党的税改计划抛弃了中产阶级纳税人而去支持高收入的美国人和富裕的公司”。考虑到这两个住房行业协会强烈的反对,税收法案最终版本可能会出现一些改动。

  更有意思的地方在于,只要进行仔细分析我们就会知道特朗普的房地产税改动会对哪些人造成最大影响。

  据CoreLogic显示,美国住宅价格中位数在22.4万美元左右,而美国业主所缴纳的平均房地产税在3300美元左右。这意味着只有一小部分业主可能会受到抵押贷款利息抵税和房地产税抵扣限额的影响。

  事实上,美国住宅建筑商协会的初步分析表明只有大约700万套房屋会受到抵押贷款利息扣税限额降低50万美元的影响。并且由于这些业主同时还能享受溯及既往的利益,他们并不会因为抵押贷款利息扣税限额就立即受到影响。

  同时,据美国住宅建筑商协会,大约只有370万名房屋业主会缴纳超过10000美元的房产税。这些业主会因为房产税抵扣限额的影响而多缴税;然而,从另外一个合理的角度来看待这个数据,美国人口普查局估计,大约7600万套房屋是有业主居住的,这表明只有不到5%的家庭会因为房产税限额而多缴税。

  谁会受到最大影响?

  我们可以意料到,法案中限额主要是会对那些居住在海滨地区的业主产生最大的负面影响,尤其是加州。使用房地产经纪人协会估计的房屋价格中位数,巴克莱发现美国20个房屋价格中位数最高的县份有8个位于加州。

  也许在去年的总统大选中,这20个县份中大部分选民都投了希拉里-克林顿的票,这不让人吃惊。实际上,在房屋价格中位数最高的45个县中,希拉里都赢下了选举。突然之间,特朗普背后的意图不言而喻…

  图:那些房产价格中位数最高的县全都投票选希拉里

  虽然我们现在知道了谁会受到最大的影响,但是这个影响是更加广泛的。那些支持希拉里的县不只是要缴纳更多的税了,而且这些地方的房价还会下跌得最多。巴克莱表示。

  我们也可以使用上述的房屋中位价格来预估,那些打算在这些县买房的潜在业主他们在最先的12个月内会因为扣减限额多缴纳多少税。

  我们做个简单的假设,所有贷款人在每个县都以中位数的价格购进房屋,贷款房价比是80%,抵押贷款期限30年,利率4%,那么我们就可以得出这些地区每个月需要偿还的抵押贷款本金和利息。我们也可以使用州一级的平均房产税率来估计这些县平均所担负的房产税负担。

  图:潜在业主因为抵押贷款利息扣减和房产税扣减限额带来的缴纳税额增加估计

  正如Dennis Lee计算的,“假设所有这些业主的边际税率是39.6%,那么我们发现在买下房屋后最先12个月内,单单是抵押贷款利息扣减和房产税扣减限额造成的税务负担增加量就会出现很大变化,从房屋价格中位数排名第二十县份(科罗拉多San Miguel县)0的缴税增量到房屋价格中位数最高县份(加州旧金山县)7200美元的缴税增量。”

  巴克莱最后得出结论称,要想潜在业主税后每月抵押贷款还款和房产税相同,那么这些县——所有这些县大部分人都支持希拉里——的房屋价格中位数需要下跌0-11%。

  这就是特朗普将如何惩罚没有选举自己的海滨地区的办法:让他们的房屋价格下跌11%,同时再给他们开出更高的税单。